总结多年专业处理商品房案件的经验，从开发商及购房者两个角度出发，为你总结商品房买卖按揭的3点须知。

　　一、办理按揭的责任主体是？
　　具体问题，具体分析
　　正常而言，支付购房款是购房者的义务，因此购房者应当办理按揭手续。
　　但出于市场需求，不少开发商也会基于与银行合作的关系，提供代办按揭服务，尤其是期房销售。
　　购房者与开发商均有机会成为办理按揭手续的责任主体，所以要仔细留意合同的具体约定。
　　二、购房者的按揭风险与防范
　　风险：
1.因资信或其他原因未能获得银行按揭贷款。购房者对自己的资信情况过于乐观，对现有购房、按揭政策缺乏认识和了解，或轻信了销售人员“美轮美奂”的推介和承诺，导致在实际办理按揭时，银行因为购房者的实际收入、信用、年龄等情况对贷款额度有所削减甚至不同意贷款。
2.因资金情况出现变化不能按时还款。因为购房者自身生活、工作等情况出现变化，导致不能按照还贷计划时间、金额进行还款。此时银行就会通过法律途径要求还贷，甚至要求实现涉案房屋的抵押权。
3.因开发商原因导致不能取得合同约定条件的房屋，甚至无法向其追责。开发商因资质、欺诈、资金管理等原因，使房屋出现不能交付、无法取得房产证件的情况，部分开发商甚至“一夜蒸发”。
　　防范：
1.对开发商进行基本了解。开发商的注册资本、股东、从业时间、规模、规范程度、市场评价等信息决定了房屋质量、履行合同能力等因素。
2.准备好自我资信调查和按揭所需资料。避免因为自身原因导致迟延履行合同或变更合同，甚至解除合同的情况。
3.仔细审阅合同。现在的商品房市场，开发商基本上是绝对的合同甲方，大部分商品房买卖合同为格式合同。一旦签署，就视为双方协商一致。因此一定要仔细阅读合同，包括补充协议的每一条款，尤其是支付购房款的方式和期限、办理按揭的期限和具体材料、违约责任等等。
4.保管好开发商寄送的通知、递交材料时间等证据。
5.出现情况变化要及时与开发商沟通协商，例如变更支付方式、延长支付期限等。
　　三、开发商的按揭风险与防范
　　风险：
1.办理按揭手续责任风险。实践中较多纠纷产生于合同没有清晰界定按揭的主体和责任，尤其是开发商代　办　按　揭手续的情况，当按揭失败时，开发商认为购房者购房资格、提交材料等存在瑕疵，购房者认为开发商没有明确具体材料的要求和提交材料的期限，双方相互指责。
    2.连带　保　证责任风险。在期房按揭中，当房屋房产　证　件未办理下来，不能向银行办理抵押登记之前，开发商一般需要对购房者的按揭提供连带保证担保。一旦购房者不能向银行偿还贷款和本息，开发商就需要向银行承担　保　证责任。

　　3.回购房屋及购房款的处理风险。当房屋没有灭失风险，但出于不可归责于购房者的原因导致房屋买卖合同解除时，开发商需要回购房屋并返还购房款。购房款的返还对象也成为一个难点。一般情况下，银行直接支付按揭款给开发商，但按照合同相对性，所有购房款应当返还给购房者。若购房者没有办理终止按揭，开发商就会面临期房按揭中的保证责任风险，现房按揭中房屋被拍卖或需要追偿购房者的风险。
上述情况，均会造成开发商资金链断裂的风险。
　　防范：
1.对购房者的资信、收入等情况进行调查。虽然这是办理银行按揭的主要工作，但开发商应适当注意、配合甚至主动要求购房者先提供相关材料。
    2.合同尽量约定明确、具体。针对前述风险的情况，合同中必须具体约定购房者违约还贷、怠于提交必须资料等责任，并明确违约情况发生后房屋及购房款的处理方法，补充协议有修改原合同的条款要显著标注。
3.要搜集好：何时通知、何时递交资料、递交什么材料、何时交纳费用、银行何时批复、不批原因等方面的证据。
4.杜绝销售人员向购房者承诺办妥按揭以及确保按揭成数的情况发生。

　　合同的约定以及双方履行合同时的材料，往往是判断责任承担的依据。所以一定要睁大眼睛看清楚。

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