迅法律师为你解读房屋买卖中面积测量3%的玄机
案情介绍
张某某与某房地产公司就购买某商品房签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定房屋建筑面积为82平方米，套内建筑面积为73平方米，房屋按建筑面积计价，每平方米12000元，总价为984000元。双方约定房屋实测面积如与约定不符，则据实计算。两年后，张先生取得《房地产权证》，却发现房地产证权上面记载的房屋建筑面积为80平方米，套内建筑面积为72.5平方米。张某某要求房地产公司按照建筑面积支付差价款24000元。双方协商不成，张某某申请仲裁。
在商品房买卖中，按照合同约定的面积向购房人交付房屋是开发商的义务。但由于大部分商品房都是预售，买卖双方签订合同时，商品房仍在建造之中，其实际面积难免与约定面积存在差异，诸如上述的纠纷也因此屡见不鲜。
面积差纠纷ABC
建筑面积--房屋建筑面积计算按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米（含2.20 米，下同）以上的永久性建筑。
套内建筑面积--由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
公摊面积--是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
建筑面积＝套内建筑面积+公摊面积
面积误差比绝对值=(实测计价面积-合同约定计价面积)的绝对值×100%÷合同约定计价面积
小提示
买房签合同要看清楚合同约定面积计价方式。
按套计价，出现面积差时，不退不补（面积变大的可能性几乎为零，约定这种计价只会坑爹式的缩水，这种计价方式通常出现于二手房当中，一手房很少见按此计价方式）。
按套内面积计价，套内面积不变，但公共分摊面积可能出现“缩水”或者“偏大”。
按建筑面积计价，建筑面积不变，但套内面积“缩水”或者“偏大”。
房屋面积缩水，对业主对房屋的使用造成一定影响（不用担心太多，通常而言，面积缩水是相对总体而言的，而不是集中在房子的某一个局部，比如说一套100平方米面积的房子，少了5平方米，总的来讲，是东少一点，西少一点。一般不会将10平方米的厨房变成5平方米，业主还可以向开发商拿一笔赔偿金）。
房屋面积偏大，可能超出业主的购房预算（出证后，就等开发商过来追数）。
相关司法解释司法解释
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
解读：
该司法解释出台时间为2003年6月1日，至今已超过10年时间。目前，房地产市场发展较为成熟，关于面积差的处理一般都有相关约定。
我想问问，司法解释和《商品房买卖合同》范本中的3%有什么玄机呢？面积误差比绝对值超出3%，开发商多交的面积要不回，不够的要双倍赔？这样规定合理吗？
答：合理。上述规定看起来对开发商很严厉，但有利于规范和发展房地产行业。一个规范的房地产开发商，从工程部门到设计的沟通应该到位的，从图纸误差到施工误差一般不超过1%，因此，面积误差控制在3%以内是完全可以做到的。除非开发商故意超标，非规范操作才会超过3%。“缩水”房，对于开发商而言，损失的不仅仅是金钱，更重要的是信誉，这可是关系到一个房地企业长远发展的问题。
2. 小提示
面积差纠纷处理规则的第一顺位是合同约定，因此，买受人在购买商品房，除了看清计价方式，还需要看清出现面积差，是如何处理的，特别是补充协议的约定。假如补充协议约定，无论面积多少，双方均应据实结算。那么，上面所说关于面积误差比绝对值超出3%的惩罚性处理将不适用。
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